La fiscalité espagnole impose la plus-value immobilière, y compris pour les non-résidents. Depuis 2021, le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers tient compte de la valeur cadastrale et des indices de réévaluation, bouleversant les habitudes des vendeurs étrangers. Le fisc espagnol applique aussi une retenue obligatoire à la source sur le prix de vente, indépendamment du bénéfice réel réalisé.Certaines exonérations existent, mais elles restent soumises à des conditions strictes rarement remplies par les propriétaires non-résidents. Les démarches déclaratives, si elles sont négligées, exposent à des pénalités automatiques et à une réclamation fiscale transfrontalière.
Panorama des impôts à connaître lors d’une vente immobilière en Espagne
Vendre un bien immobilier en Espagne déclenche une série de taxes et de démarches. Chaque étape, chaque justificatif compte, le statut du vendeur déterminant le parcours fiscal. Arriver informé, c’est s’épargner de désagréables surprises, qu’on vive côté Pyrénées ou que l’on pose ses valises dans la péninsule ibérique.
L’impôt le plus marquant ? L’impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), ou pour les non-résidents, l’impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). L’administration fiscale lorgne sur la plus-value immobilière réalisée entre achat et revente. Si le vendeur n’a pas d’adresse espagnole, il est frappé d’un taux de 19 %. À cela s’ajoute une règle surprenante : l’acheteur retient 3 % du prix, somme qu’il remet spontanément à l’État. Le fisc est ainsi toujours servi en premier.
Un impôt local, la plusvalía municipal (officiellement impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana : IIVTNU), s’ajoute immanquablement. Ici, le calcul se niche dans la valeur cadastrale et la durée de détention. Chaque commune fixe ses paramètres, modifiant sensiblement la note finale.
La vente entraine son lot d’autres formalités. Régulariser la taxe foncière (IBI), justifier de son NIE, s’acquitter d’une éventuelle TVA sur un logement neuf, et prouver sa résidence fiscale : rien n’est laissé au hasard. Ces obligations dictent le tempo d’une vente immobilière espagnole.
L’imbrication de tous ces mécanismes impose une vraie méthode. Prendre le temps de bien préparer son dossier, rester attentif aux détails et anticiper les formalités, voilà ce qui permet de garder la main face aux exigences de l’administration.
Quels sont les principaux prélèvements fiscaux lors de la cession d’un bien ?
Trois grandes catégories de taxes dominent la revente immobilière en Espagne. Voici les leviers à surveiller :
- Plus-value immobilière : Le principe reste simple : la différence entre prix de revente et d’achat sert de base. Pour les non-résidents, le taux s’établit à 19 %. L’acheteur doit retenir et reverser 3 % à l’État dès la signature, le vendeur règle le solde lui-même, via une déclaration dédiée.
- Plusvalía municipal : Il s’agit d’une taxe due à la commune, basée sur la valorisation du terrain urbain sur la période de détention. Tout se joue autour de la valeur cadastrale et la durée, avec des taux qui varient selon les villes.
- Taxe foncière (IBI) : Son paiement doit être effectif et à jour pour que le notaire puisse poursuivre la vente. À signaler : sur un bien neuf, une TVA de 10 % s’applique, tandis que sur l’ancien, c’est l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) qui concerne l’acheteur, mais cela reste déterminant dans l’équilibre financier global.
Avant de prendre rendez-vous chez le notaire, assurez-vous que chaque document est prêt. Le NIE (numéro d’identification d’étranger) doit figurer dans le dossier, tout comme la preuve de paiement des impôts et taxes évoqués plus haut.
Calcul de la plus-value et modalités de déclaration : ce qu’il faut retenir
Le calcul de la plus-value immobilière espagnole ? On retranche du prix de vente le montant d’achat, les frais d’achat, certaines taxes et, avec justificatifs, les éventuels travaux. Le résultat est taxé à 19 % pour les non-résidents.
La déclaration prend la forme du formulaire 210 à transmettre dans les quatre mois suivant la vente. Ce document valide le montant d’impôt dû sur la plus-value. Attention à la particularité espagnole : l’acheteur prélève immédiatement 3 % qu’il reverse à l’État. À réception de ce formulaire, le fisc espagnol ajuste le solde selon le calcul précis.
Les vendeurs disposant d’une résidence fiscale en France bénéficient heureusement de la convention fiscale franco-espagnole. En clair : le mécanisme du crédit d’impôt évite toute double imposition. Il suffit, côté français, de compléter le formulaire 2048-IMM et de l’adresser à l’administration.
Dans tous les cas, mieux vaut garder sous la main justificatifs, historiques de paiement et respecter scrupuleusement les délais, gage d’une vente sans accrochage fiscal. Solliciter un avocat spécialisé ou un conseiller double compétence peut s’avérer judicieux de bout en bout.
Non-résidents, attention aux spécificités et à la retenue à la source
Vendre en Espagne quand on n’y réside pas, c’est découvrir une législation bien à part. Dès la transaction, l’acquéreur prélève les fameux 3 %, immédiatement consacrés au fisc. Ce système ne laisse aucune place à l’oubli, même en cas de plus-value faible, voire nulle.
Restera au vendeur non-résident à remplir le formulaire 211. Ce geste administratif permet d’indiquer le solde réel d’impôt à acquitter. Si les 3 % prélevés dépassent la somme réellement due, le vendeur peut solliciter un remboursement ; si ce n’est pas suffisant, il doit payer la différence dans les temps impartis.
Le régime fiscal reste forfaitaire : pas d’abattement selon la durée de détention. Le taux, pour les citoyens de l’Union européenne, reste fixé à 19 %. La convention franco-espagnole continue cependant d’éviter les doubles ponctions fiscales, à condition de bien signaler la vente aux autorités françaises.
La prudence recommande de conserver chaque document : acte d’achat, justificatifs de travaux, preuves de paiement. Faire appel à un expert aguerri à la fiscalité transfrontalière réduit les risques et assure le bon déroulement de la transaction.
En matière d’immobilier, l’Espagne ne pardonne pas l’improvisation. Un oubli se rappelle parfois longtemps plus tard. Avant de conclure la moindre vente, il faut voir plus loin que la signature : le fisc espagnol veille… et ne rate jamais sa cible.
